1.1 行业定义
物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、厂房仓库等多种物业形式。
物业管理是指对各类物业进行经营、维护和管理的活动。
图表1：物业业态分类
1.2 行业发展历程
我国物业管理行业最早可以追溯至1981年，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立，建立起“综合收费，全面管理服务，独立核算，靠企业自身经营运转”的商品化房管体制。从1981年到1994年，可以算是物业管理行业的探索和起步阶段。21世纪后，随着《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》的颁布，行业开始进入法制规范期。
2010年之后，随着存量地产项目规模不断增加，各地方以及中央开始意识到了发展存量物业经营的重要性，政府随后出台相关政策鼓励物业管理公司多元化经营，2014年公布了《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》。同年，彩生活于港股上市，成为了第一个上市的物业管理公司。物业管理业务开始从地产开发业务的附属品，向自主经营，为业主提供多元化服务，市场化程度提升的方向发展。截止到2017年9月30日，我国已有5家企业香港主板上市；50+家企业新三板上市成功。
我国物业管理行业虽然已经经过30多年的发展，但还是有一些问题，政策法规建设还需要进一步完善，主要包括行业效率低、风险高、物业定位失衡以及行业主体成熟度低等问题。这些传统物业行业所暴露出来的问题需要新的商业模式、政府法规配套完善以及品牌企业的出现来逐步解决。
随着行业标准化集约度的提升，物业管理规范以及服务价格标准的共识将会逐步达成。而社区物业逐步完善的外部驱动因素主要有两个：互联网+的驱动和房地产进入存量时代的驱动。互联网势力加速向社区物业领域渗透；当房地产由增量市场转变为存量市场，社区物业服务是盘活存量、增加客户粘性、实现企业及品牌增值的关键。“互联网+”及房地产进入存量时代双重驱动下，社区物业的价值凸显。
1.3 行业政策背景
我国物业首先发端于沿海发达城市再逐渐向内陆地区延伸，其中深圳是我国物业管理的发源地。在国家政府部门的推动下，组织机构日渐完善、法律法规逐渐健全、定价和税收制度的改革等，共同为我国物业管理服务行业的发展提供了良好的环境。其中，物业服务定价由政府指导定价改革为物业服务合同定价，重新规定住房专项维修基金、代收费用免征营业税等很好地促进了整个行业的市场化发展。
图表2：我国物业管理行业发展相关政策条例
2、物业管理行业现状
——业务持续创新升级，行业集中度不断提升
2.1 行业商业模式：规模扩张和产品扩张并举
1、收入模式
当前，物业管理公司的收入主要包含三类：
（1）公共性服务费收入，即物业管理费。根据国家发改委、建设部发布的《关于印发物业服务收费管理办法的通知》，规定业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
图表3：包干制、酬金制比较
（2）综合性多种经营收入，包括媒体资源经营、场地经营、经营性物业及其他业务。媒体资源经营指框架、电子屏、宣传栏、电梯等媒体资源的开发经营，场地经营包括临时摆摊、固定区域长期设点经营（物流柜、饮水机等），经营性物业包括仓库、门面经营、球场、会所等娱乐设施经营管理。
（3）增值服务收入，即物业公司提供有偿服务经营。包括家政、房屋中介、装修家居、维修、小孩接送、商务服务等等。
在实践中，绝大多数公司倾向于采用包干制收费，其中，2017年上半年中海物业高达85%的在管面积实行包干制；而彩生活高达80%以上的管理面积则选择以酬金制方式收取物业管理费用。
图表4：各物业公司计费方式
2、扩张模式
物业管理服务扩张模式包含价值链扩张、细分市场扩张、产品扩张和规模扩张几个方面：
价值链扩张，物业管理处于房地产开发价值链末端，可朝前期的营销策划、建筑施工、规划设计等价值环节渗透，通过对建筑开发商进行管理分享的模式提前进入前期物业管理服务阶段，对品牌的塑造和客户的开发起到很大作用，代表企业有龙湖物业、绿城服务。
细分市场扩张，指在住宅、商业、办公楼、公共或其他几个领域内跨界扩张，代表企业有嘉宝股份（住宅、商业、办公等）、开元物业（住宅、旅游酒店）。
产品扩张，即物业管理公司进行多元化业务转型，从传统物业管理服务往提升家政、社区服务等增值服务占比转型是主要的扩张方向之一，也包含跨领域业务拓展，代表企业有绿城服务（教育、社区零售）、彩生活（社区零售等）、保利物业（养老）等。
规模扩张，即管理面积的拓展，包括通过背靠地产商或者外拓项目来扩大在管面积、管理输出或顾问方式扩张、兼并收购方式获得被并购方的管理小区物业管理收费权等方式。目前主流物业管理公司较为常见的是产品扩张和规模扩张。
图表 5：物业服务公司扩张模式分析
2.2 行业现状：规模与集中度稳步提升，马太效应明显
1、市场规模稳步提升
近年来，政府对物业服务的关注度日益提高，房地产龙头企业也纷纷布局物业领域，这一方面是由于人均消费潜力释放所创造的商机，另一方面也是存量房时代来临所产生的契机。截止到2016年，全国物业管理面积为185亿平方米，较2015年同比增长了5.7%。在过去的7年里，全国物业管理面积稳步增长，从117亿平方米增长到了185亿平方米，年均复合增长率6.76%。
图表6：2009-2016年物业服务行业管理面积
数据来源：中国指数研究院
2、行业集中度不断提升
截止到2016年底，百强企业市场份额已达29.44%，实现连续5年不断增加。据中国指数研究院预测，2016年，百强企业在管项目总建筑面积将达到228.27亿平方米，市场份额预计达到67.33%。伴随未来物业管理行业集中度进一步提升，企业规模分化，行业内将出现部分航母级企业，成为行业的领导和领袖。而规模分化将使得企业发展路径差异化趋势更加明显，大型企业凭借雄厚资金实力、深厚品牌积淀、强大资源整合实力、先进技术和灵活高效的社区运营能力，持续扩大管理规模，不断挖掘市场价值，提升企业效益，强者恒强的马太效应明显。中型企业将更加注重与时俱进、开拓创新，探寻新业务、发展新模式，加速规模扩张，提升盈利能力。对小型企业而言，保有专属服务领域（如商办物业、医院学校物业、公众物业等非住宅物业管理）或通过发掘并强化自身服务特色（如涉外管理等），才能在行业快速更迭、洗牌大潮中占有一席之地。
图表7：2012-2016物业管理行业百强企业市场占有率
数据来源：中国指数研究院
2015年物业管理行业TOP10管理面积在过去3年的年均复合增长率为47.2%，高于百强企业的33.9%，远高于全行业平均水平6.7%。从营业收入指标来看，2016年TOP10企业平均营收增速41.6%，高于百强企业平均增速，远高于行业平均增速16%。不管是物业管理面积还是营业收入增速，均是TOP10>百强>行业平均水平格局，所以整个物业管理存在着明显的马太效应。
图表8：2016年百强企业分层级营业收入均值增长率（%）
数据来源：国海证券研究所
3、多种经营盈利能力凸显，利润结构不断优化
在基础服务领域，百强服务企业不断提升专业能力，服务业态不断细分，多业态均衡发展。
图表9：2016年百强企业各物业类型的管理面积、服务费收入占总数比例
数据来源：中国指数研究院
在多种经营领域，百强企业以基础服务为入口，发挥自身独特优势、提供社区服务、顾问咨询、工程服务及其他特色服务。
图表10：2016年百强企业多种经营服务收入构成
数据来源：中国指数研究院
百强企业净利润持续增长，多种经营净利润占比提升至近四成，基础服务净利润占比下降。2016年，百强企业净利润均值为4,578.98万元，同比增长16.9%；其中基础物业服务净利润均值为2,782.0万元，同比增长3.05%，多种经营净利润均值1,796.91万元，同比大幅增长47.62%，增速远超基础物业服务。从盈利结构来看，2016年百强企业基础物业服务净利润占比为60.76%，是净利润的主要来源，但多种经营净利润占比39.24%，较2015年增加了8.16个百分点。与营收构成对比，多种经营以17.28%的收入创造了近40%的利润，盈利能力凸显。近年来，百强企业抓住消费升级的机遇，拥抱“互联网+”，不断创新求变，推出各项增值服务，挖掘社区“金矿”，重构物业服务企业的赢利模式，打开新的利润增长空间。
图表11：2015-2016百强企业净利润构成
